10 Schlüsselfaktoren bei der Verhandlung des besten Büromietvertrags für Ihr Startup-Unternehmen

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10 vorschläge, die ihnen helfen, mehr leasing zu erhalten, und verhandeln für ihr startup-unternehmen einen günstigen büropachtvertrag.

Büroflächen sind eine der größten Ausgaben, die einem wachsenden Unternehmen entstehen. Durch die Aushandlung des bestmöglichen Leasingverhältnisses kann Ihr Unternehmen genug sparen, um einige weitere Mitarbeiter einzustellen oder eine Marketingkampagne zu starten. Da kein Leasingvertrag Standard ist, habe ich im Folgenden einige Vorschläge unterbreitet, um Ihnen zu helfen, ein bisschen mehr Leasing zu erhalten und einen günstigen Büropachtvertrag auszuhandeln.

Beachten Sie, dass Ihre Fähigkeit, ein Büropachtverhältnis zu verhandeln, davon abhängt, wie viel Hebel Sie einsetzen. Mach deine Hausaufgaben. Wetteifern andere Unternehmen um den Raum? War der Raum schon lange leer? Faktoren wie diese können den Unterschied zwischen Ihrem Anruf oder dem Vermieter von Nickel und dem Vermindern während des gesamten Mietvorgangs ausmachen.

1. Raum Um verschiedene Büroräume miteinander zu vergleichen, müssen Sie die genaue nutzbare Quadratmeterzahl für jeden von Ihnen betrachteten Raum kennen. Nutzbare Quadratmeter sind weniger als vermietbare Quadratmeter, da sie allgemeine Bereiche wie öffentliche Korridore, Aufzüge, Lobbys und Bäder von der Gesamtberechnung abziehen.

2. Erlaubte Nutzung der Räumlichkeiten. Ein Büromietvertrag enthält normalerweise einen Abschnitt, in dem die zulässigen Nutzungen der Mietfläche angegeben sind. Es ist zu Ihrem Vorteil, diese Klausel so weit wie möglich zu gestalten, auch wenn Ihr beabsichtigter Zweck anfänglich eng ist. Da Ihr Unternehmen möglicherweise wächst und sich Ihre Pläne ändern, möchten Sie die Flexibilität, den Raum auf eine vernünftige und rechtmäßige Weise zu nutzen. Eine weitgehend erlaubte Nutzungsklausel (wie bei „allen legalen Verwendungen“) erleichtert die Zuweisung oder Untervermietung im Rahmen des Mietvertrags.

3. Mietdauer. Vermieter sind normalerweise bereit, bei längerfristigen Mietverträgen Konzessionen zu machen. Die Bedürfnisse Ihres Unternehmens können sich jedoch ändern, und Sie werden möglicherweise gezwungen, über dem Markt liegende Mieten zu zahlen, wenn die Nachfrage nach Mieten danach sinkt. Versuchen Sie, einen kürzeren Mietvertrag mit Verlängerungsoptionen auszuhandeln - beispielsweise einen zweijährigen Mietvertrag mit vier zweijährigen Verlängerungsoptionen statt eines zehnjährigen Mietvertrags.

4. Miete und Miete Eskalationen. Einige Vermieter geben die Miete für den ersten oder zweiten Monat des Mietverhältnisses frei. Festmieten bei längerfristigen Mietverträgen sind relativ selten. Manchmal bestehen die Vermieter auf jährlichen Steigerungen, die auf den prozentualen Steigerungen des Verbraucherpreisindex (CPI) basieren. Wenn Ihr Vermieter auf Mieteskalationen besteht, versuchen Sie, dafür zu sorgen, dass eine Erhöhung des VPI-Mietpreises für mindestens zwei Jahre nicht eintritt. Versuchen Sie dann, die Höhe der jährlichen Erhöhung zu begrenzen. Wenn Sie mit einer Mietkalkulationsklausel leben müssen, sollten Sie einen festgelegten Betrag in Höhe von 2.000 USD pro Monat im ersten Jahr, 2.200 USD pro Monat im zweiten Jahr und 2.400 USD pro Monat im dritten Jahr in Betracht ziehen.

5. Wartung der gemeinsamen Bereiche, HVAC und Betriebskosten. Berücksichtigen Sie die Betriebskosten, die der Vermieter an Sie weitergeben kann. Bei einigen Mietverträgen muss der Mieter für Reinigung, Gebäudesicherheit, Strom, HLK (Heizung, Lüftung und Klimatisierung), Wartung und Reparatur zahlen. Wenn der Vermieter Sie für diese Leistungen gesondert in Rechnung stellt, versuchen Sie, eine feste Gebühr oder eine Obergrenze für den Betrag auszuhandeln. Zusätzlich berechnen einige Vermieter einen Zuschlag für Dienstleistungen, die außerhalb der Öffnungszeiten oder am Wochenende erbracht werden. Da Startup-Mitarbeiter häufig nachts und am Wochenende arbeiten, können sich diese Betriebskosten schnell summieren.

6. Mieter Verbesserungen. Ihr neuer Speicherplatz kann einige Verbesserungen oder Änderungen erfordern. Wer für diese Verbesserungen zahlt (neuer Anstrich, neue Teppiche, Umgestaltung des Raums), hängt davon ab, wie eng der gewerbliche Büroflächenmarkt in Ihrer Stadt ist. Bei den meisten Leasingverträgen kann der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters keine Änderungen oder Verbesserungen vornehmen. Bitten Sie um eine Klausel, die besagt, dass Sie mit Zustimmung des Vermieters Änderungen oder Verbesserungen vornehmen können und dass die Zustimmung nicht unbillig verweigert, verzögert oder bedingt wird.

7. Reparaturen, Verbesserungen und Ersetzungen. Beachten Sie eine Klausel, die besagt, dass Sie die Räumlichkeiten am Ende des Mietverhältnisses in ihrem ursprünglichen Zustand zurückgeben müssen. Versuchen Sie, eine Klausel auszuhandeln, die Folgendes enthält: „Die Räumlichkeiten werden am Ende des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückgegeben, und zwar in demselben Zustand wie zu Beginn des Mietverhältnisses durch Feuer und unvermeidliche Opfer nicht das Verschulden des Mieters und (3) Änderungen, die zuvor vom Vermieter genehmigt wurden. “

8. Abtretung und Untervermietung. Startup-Unternehmen sollten in der Zuweisungs- und Untermietklausel genügend Flexibilität aushandeln, um Fusionen, Umstrukturierungen und Änderungen der Eigentumsverhältnisse zu ermöglichen. Achten Sie auf eine Klausel, die besagt, dass eine Änderung von mehr als 50% des Aktienbesitzes des Unternehmens als Abtretung gilt, die ohne Zustimmung des Vermieters verboten ist. Wenn das Unternehmen wächst und neue Mitarbeiter in das Unternehmen investieren, kann diese Klausel versehentlich ausgelöst werden.

9. Option zur Verlängerung. Versuchen Sie, die Möglichkeit zu erhalten, Ihre Miete zu einem fest vorgegebenen Preis zu verlängern, der nicht auf einem fairen Markt basiert. Dadurch sparen Sie Geld auf der Straße - vor allem, wenn der Preis für Büroflächen dramatisch eskaliert.

10. Recht auf Erstverweigerung oder Erstangebot für zusätzlichen Platz. Ein Erstangebotsrecht verpflichtet Ihren Vermieter, Ihnen den Raum, der im Gebäude zur Verfügung steht, zu präsentieren, bevor Sie ihn an Dritte weitergeben. Ein Erstverweigerungsrecht im Weltall verpflichtet den Vermieter, Ihnen alle Geschäfte zu unterbreiten, die er mit Dritten für den Platz im Gebäude unterschreiben möchte, und Ihnen die Möglichkeit zu geben, den Vertrag zu vereinbaren und den Dritten zu unterlassen. Die meisten Vermieter zögern jedoch, solche Bestimmungen in ein Mietverhältnis aufzunehmen, es sei denn, der Mieter mietet erhebliche Flächen.

Wenn ein potenzieller Vermieter während der Mietvertragsverhandlungen nur schwer zu bewältigen ist und unangemessene Anfragen stellt, sollten Sie in Betracht ziehen, Büroflächen an anderer Stelle zu leasen. Ich empfehle Ihnen dringend, einen guten Immobilienmakler und Rechtsanwalt zur Verfügung zu haben, und unterschreiben Sie nichts, ohne dass Sie die Bedingungen im Voraus überprüfen.

Copyright © von Richard D. Harroch. Alle Rechte vorbehalten.


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