Ich bin mit der Verhandlung des Büromietvertrags für die kleine Firma, für die ich arbeite, beauftragt worden. Wie kann ich sicherstellen, dass wir einen guten Deal erzielen?

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Durch die aushandlung des bestmöglichen leasingverhältnisses kann ihr unternehmen genug sparen, um einige weitere mitarbeiter einzustellen oder eine marketingkampagne zu starten. Ihre fähigkeit, ein büropachtverhältnis auszuhandeln, hängt davon ab, wie viel hebel sie einsetzen. Mach deine hausaufgaben. Wetteifern andere unternehmen um den raum? War der raum schon lange leer? Faktoren wie diese können den unterschied zwischen dem aufruf der schüsse oder dem vermieter von nickel und dimmen ausmachen

Büroflächen sind eine der größten Ausgaben, die einem wachsenden Unternehmen entstehen. Durch die Aushandlung des bestmöglichen Leasingverhältnisses kann Ihr Unternehmen genug sparen, um einige weitere Mitarbeiter einzustellen oder eine Marketingkampagne zu starten.

Ihre Fähigkeit, ein Büropachtverhältnis auszuhandeln, hängt davon ab, wie viel Hebel Sie einsetzen. Mach deine Hausaufgaben. Wetteifern andere Unternehmen um den Raum? War der Raum schon lange leer? Faktoren wie diese können den Unterschied ausmachen, wenn Sie die Schüsse anrufen oder dass ein Vermieter Sie während des gesamten Mietvorgangs vernachlässigt.

Es gibt keine Standard-Leasingverhältnisse, aber hier sind einige Vorschläge, die Ihnen helfen, ein bisschen mehr Leasing zu erhalten und ein günstiges Büropachtverhältnis auszuhandeln.

1. Raum Um verschiedene Büroräume miteinander zu vergleichen, müssen Sie die genaue nutzbare Quadratmeterzahl der von Ihnen betrachteten Räume kennen. Nutzbare Quadratmeter sind weniger als vermietbare Quadratmeter, da sie allgemeine Bereiche wie öffentliche Korridore, Aufzüge, Lobbys und Bäder von der Gesamtberechnung abziehen.

2. Erlaubte Nutzung der Räumlichkeiten. Ein Büromietvertrag enthält normalerweise einen Abschnitt, in dem die zulässigen Nutzungen der Mietfläche angegeben sind. Machen Sie diese Klausel so weit wie möglich, auch wenn Ihr beabsichtigter Zweck anfänglich eng ist. Da Ihr Unternehmen möglicherweise wächst und sich Ihre Pläne ändern, möchten Sie die Flexibilität, den Raum auf eine vernünftige und rechtmäßige Weise zu nutzen.

3. Mietdauer. Vermieter sind normalerweise bereit, bei längerfristigen Mietverträgen Konzessionen zu machen. Die Anforderungen Ihres Unternehmens können sich jedoch ändern, und Sie werden möglicherweise gezwungen, über dem Markt liegende Mieten zu zahlen, wenn die Mietnachfrage im Laufe der Zeit nachlässt. Versuchen Sie, einen kürzeren Mietvertrag mit Verlängerungsoptionen auszuhandeln - beispielsweise einen zweijährigen Mietvertrag mit vier zweijährigen Verlängerungsoptionen statt eines zehnjährigen Mietvertrags.

4. Miete Eskalationen. Festmieten bei längerfristigen Mietverträgen sind relativ selten. Manchmal bestehen die Vermieter auf jährlichen Steigerungen, die auf den prozentualen Steigerungen des Verbraucherpreisindex (CPI) basieren. Wenn Ihr Vermieter auf Mieteskalationen besteht, versuchen Sie, dafür zu sorgen, dass eine Erhöhung der CPI-Mieten mindestens zwei Jahre lang nicht eintrifft. Versuchen Sie dann, die Höhe der jährlichen Erhöhung zu begrenzen. Wenn Sie mit einer Mieteskalationsklausel leben müssen, sollten Sie einen festgelegten Betrag in Höhe von 2.000 USD pro Monat im ersten Jahr, 2.100 USD pro Monat im zweiten Jahr und 2.300 USD pro Monat im dritten Jahr in Betracht ziehen.

5. Wartung der allgemeinen Bereiche, HLK und Betriebskosten. Berücksichtigen Sie die Betriebskosten, die der Vermieter an Sie weitergeben kann. Bei einigen Mietverträgen muss der Mieter für Reinigung, Gebäudesicherheit, Strom, HLK (Heizung, Lüftung und Klimatisierung), Wartung und Reparatur zahlen. Wenn der Vermieter Sie für diese Leistungen gesondert in Rechnung stellt, versuchen Sie, eine feste Gebühr oder eine Obergrenze für den Betrag auszuhandeln. Zusätzlich berechnen einige Vermieter einen Zuschlag für Dienstleistungen, die außerhalb der Öffnungszeiten oder am Wochenende erbracht werden. Da Startup-Mitarbeiter häufig nachts und am Wochenende arbeiten, können sich diese Betriebskosten schnell summieren.

6. Mieter Verbesserungen. Ihr neuer Speicherplatz kann einige Verbesserungen oder Änderungen erfordern. Wer für diese Verbesserungen zahlt (neuer Anstrich, neue Teppiche, Umgestaltung des Raums), hängt davon ab, wie eng der gewerbliche Büroflächenmarkt in Ihrer Stadt ist. Die meisten Mietverträge sehen vor, dass der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters keine Änderungen oder Verbesserungen vornehmen kann. Bitten Sie um eine Klausel, die besagt, dass Sie mit Zustimmung des Vermieters Änderungen oder Verbesserungen vornehmen können und dass die Zustimmung nicht unbillig zurückgehalten oder verzögert wird.

7. Reparaturen, Verbesserungen und Ersetzungen. Achten Sie auf Klauseln, die besagen, dass Sie die Räumlichkeiten am Ende der Mietdauer in ihrem ursprünglichen Zustand zurückgeben müssen. Versuchen Sie, eine Klausel auszuhandeln, die Folgendes enthält: „Die Räumlichkeiten werden am Ende des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückgegeben, und zwar in demselben Zustand wie zu Beginn des Mietverhältnisses durch Feuer und unvermeidliche Opfer nicht das Verschulden des Mieters und (3) Änderungen, die zuvor vom Vermieter genehmigt wurden. “

8. Abtretung und Untervermietung. Startup-Unternehmen sollten in der Zuweisungs- und Untermietklausel ausreichend Flexibilität aushandeln, um Fusionen, Umstrukturierungen und Änderungen der Eigentumsverhältnisse zuzulassen. Achten Sie auf eine Klausel, die besagt, dass eine Änderung von mehr als 50 Prozent des Aktienbesitzes des Unternehmens als Abtretung gilt, die ohne Zustimmung des Vermieters verboten ist. Wenn das Unternehmen wächst und neue Mitarbeiter in das Unternehmen investieren, kann diese Klausel versehentlich ausgelöst werden.

9. Option zur Verlängerung. Versuchen Sie, die Möglichkeit zu erhalten, Ihre Miete zu einem fest vorgegebenen Preis zu verlängern, der nicht auf einem fairen Markt basiert. Dadurch sparen Sie Geld auf der Straße - vor allem, wenn der Preis für Büroflächen eskaliert.

10. Recht auf Erstverweigerung oder erstes Angebot für zusätzlichen Platz. Das Erstangebot verpflichtet Ihren Vermieter, Ihnen den im Gebäude zur Verfügung stehenden Platz vor dem Verkauf an Dritte zu präsentieren. Der Vermieter verpflichtet sich außerdem, Ihnen alle Angebote mitzubringen, die er mit Dritten für den Platz im Gebäude unterschreiben möchte, und gibt Ihnen die Möglichkeit, das Angebot zu vereinbaren und den Dritten vorzeitig zu unterbinden.

Wenn ein potenzieller Vermieter während der Mietvertragsverhandlungen nur schwer zu bewältigen ist und unangemessene Anfragen stellt, sollten Sie in Betracht ziehen, Büroflächen an anderer Stelle zu leasen. Ich empfehle Ihnen dringend, einen guten Immobilienmakler und Rechtsanwalt zur Verfügung zu haben, und unterschreiben Sie nichts, ohne dass Sie die Bedingungen im Voraus überprüfen.

Copyright von Richard D. Harroch. Alle Rechte vorbehalten.


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