Es kann Zeit sein, zu vertreiben

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In einer rechtswidrigen haftentscheidung führt das gericht eine anhörung durch, bei der die parteien ihre beweise vorlegen und ihren fall erläutern können. Wenn das gericht feststellt, dass der mieter eine gute verteidigung hat, wird das gericht den mieter nicht räumen. Wenn sich das gericht für den mieter entscheidet, muss der mieter nicht umziehen, und der vermieter kann die gerichtskosten tragen.

Ich hatte lange genug durch verspätete Mietzahlungen eines Mieters gelitten. Er versicherte mir, dass die Miete aufgrund eines neuen Jobs und einer Gehaltserhöhung pünktlich sein werde. Aber im folgenden Monat, als die Miete nicht in meiner Mailbox auftauchte, nahm ich den Telefonhörer an und rief meinen Mieter an.

Mit Entschuldigung für Entschuldigung, die Miete nicht rechtzeitig bezahlt zu haben, einschließlich einiger gesundheitlicher Probleme und der Tatsache, dass er einen Monat zuvor auf einem Parkplatz überfallen worden war, und das Versprechen, an diesem Tag einen Scheck in den Briefkasten zu werfen, ließ ich ihn fallen ein paar Tage noch. Nun, aus den wenigen Tagen wurde eine Woche, und jetzt mit zwei Wochen Verspätung und einem Pächter, der meine Nachrichten nicht mehr zurückbrachte, war es an der Zeit, den nächsten Schritt zu tun.

Ich habe in der Vergangenheit noch nie jemanden vertrieben. Ich besitze mehrere Mietobjekte und war mit großem Erfolg dabei, die richtigen Mieter zu finden, die ihre Miete nicht nur pünktlich zahlen, sondern sich um das Objekt kümmern, als ob es ihre wäre. Dieser bestimmte Mieter und seine Freundin haben sich in einer Kreditauskunft ausgezeichnet, aber die Anzeichen einer schlechten Beziehung tauchten bald auf und die Freundin zog aus… zumindest war dies die Geschichte, die mir der Mieter erzählte.

Ich suchte im Internet nach einem Anwalt für Zwangsräumungen und rief die Person an, die ganz oben in der Liste der Suchergebnisse steht. Der Anwalt erklärte mir, dass in Kalifornien strenge Gesetze zum Schutz der Rechte der Mieter und ihrer Vermieter gelten. Kurz gesagt, wenn Sie ein Vermieter sind, müssen Sie bestimmte Richtlinien befolgen, um einen Mieter von Ihrem Anwesen zu entfernen. Sie müssen auch eine bestimmte Zeit warten, bevor die endgültige Räumung stattfinden kann.

Der Anwalt übermittelte mir eine Aufbewahrungsvereinbarung und ein Formular, das als dreitägige Kündigungsfrist in Kalifornien fungierte, um die Miete zu zahlen oder aufzuhören. Das 3-tägige Kündigungsformular wird von einem Vermieter verwendet, um die Zahlung einer überfälligen Miete von einem Wohnungsmieter innerhalb von 3 Tagen nach der Kündigung gemäß den Gesetzen Ihres Staates zu verlangen. Wenn der Mieter nicht innerhalb von 3 Tagen bezahlt, kann der Mietvertrag vom Vermieter als beendet betrachtet werden. Der Mieter wird darüber informiert, dass der Mieter entweder die Miete zahlen muss oder möglicherweise gekündigt wird. Wenn er nicht bezahlt, kann der Vermieter ein Räumungsverfahren einleiten. Wenn der Vermieter sich nicht dazu entscheidet, die Kündigung oder Räumung vorzunehmen, sondern die Miete nach dem in der Mitteilung angegebenen Kündigungsdatum akzeptiert, wird der Mietvertrag in der Regel wiederhergestellt. Außerdem muss die Bekanntmachung an einer auffälligen Stelle wie der Eingangstür angebracht werden, um nicht übersehen zu werden. Ich entschied mich dafür, die Bekanntmachung an der Tür zu veröffentlichen und ihm die Bekanntmachung per Post zuzustellen.

Nachdem die drei Tage abgelaufen waren, reichte mein Anwalt eine „rechtswidrige Inhaftierungsklage“ ein, bei der es sich um ein „zusammenfassendes“ Gerichtsverfahren handelt. Dies bedeutet, dass das Gerichtsverfahren schneller als üblich voranschreitet und dass die Zeit, die dem Mieter gegeben wird, während der Klage zu reagieren, kurz ist. In den meisten Fällen hat der Mieter beispielsweise nur fünf Tage Zeit, um eine schriftliche Antwort auf die Klage einzureichen, nachdem ihm eine Kopie der Beschwerde des Vermieters zugestellt wurde. Normalerweise hört und entscheidet ein Richter den Fall innerhalb von 20 Tagen, nachdem der Mieter eine Antwort eingereicht hat.


Das gerichtlich verwaltete Räumungsverfahren sichert dem Mieter das Recht auf Gerichtsverhandlung zu, wenn der Mieter der Meinung ist, dass der Vermieter kein Räumungsrecht hat. Der Vermieter muss dieses Gerichtsverfahren nutzen, um den Mieter zu vertreiben, da der Vermieter den Mieter nicht zwingen kann, umzuziehen. Zum Beispiel kann der Vermieter den Mieter nicht physisch entfernen oder aussperren, keine Wasser- oder Elektrizitätsversorgungsunternehmen abschneiden, Außenfenster oder -türen entfernen oder das Eigentum des Mieters beschlagnahmen, um die Räumung vorzunehmen hält eine Anhörung ab, bei der die Parteien ihre Beweise vorlegen und ihren Fall erläutern können. Wenn das Gericht feststellt, dass der Mieter eine gute Verteidigung hat, wird das Gericht den Mieter nicht räumen. Wenn sich das Gericht für den Mieter entscheidet, muss der Mieter nicht umziehen, und der Vermieter kann die Gerichtskosten tragen.

Entscheidet das Gericht zu Gunsten des Vermieters, erlässt das Gericht einen Besitzbescheid. Die Besitzurkunde weist den Sheriff an, den Mieter von der Mieteinheit zu entfernen, gibt dem Mieter jedoch fünf Tage ab dem Datum, an dem die Vollstreckungserklärung freiwillig abgerechnet wird. Wenn der Mieter bis zum Ende des fünften Tages nicht abreist, ermächtigt die Besitzurkunde den Sheriff, den Mieter physisch zu entfernen, ihn zu sperren und die in der Mieteinheit verbliebenen Sachen des Mieters zu beschlagnahmen. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf den Besitz der Mieteinheit, bis der Sheriff den Mieter entfernt hat.

Am Tag der tatsächlichen Vertreibung war ich nervös. Als ich mit dem Schlosser und dem Sheriff, der mit seinem Polizeistock an die Tür klopfte, an der Tür stand, konnte ich nicht anders als an die neuesten "COPS" -Episoden zu denken, die ich gesehen hatte. Sogar einige Nachbarn kamen heraus, um zu sehen, worum es beim Lärm ging. Ich wusste nicht, was mich erwartet, aber zum Glück flogen keine Kugeln und niemand wurde zu Boden gerissen. Tatsächlich war der Mieter nicht einmal zu Hause.

Leider war das Gerät in ziemlich schlechtem Zustand. Die meisten persönlichen Gegenstände des Mieters wurden mit Ausnahme des Mülls und der verdorbenen Lebensmittel entfernt. Der Geruch des verrottenden Mülls war genug, um jemanden krank zu machen, weshalb der Sheriff wahrscheinlich ziemlich eilig war.

Zusammenfassend beliefen sich die Gesamtkosten des Vertreibungsprozesses auf etwa 3.500 US-Dollar. Ich hatte auch einen Mietpreis von etwa 3 Monaten plus zusätzliche 3.000 USD, um das Gerät wieder in den vermietbaren Zustand zu bringen.

Ich glaube nicht, dass es eine Möglichkeit gab, die Situation der Mieter überhaupt zu vermeiden. Der Sheriff schlug vor, zusätzlich zu den Bonitätsprüfungen auch Hintergrundüberprüfungen durchzuführen, ohne dass dies zu früheren Problemen mit diesem Mieter geführt hätte. Ich wollte den Mieter auf keinen Fall räumen, und ich war bereit, mit ihm zusammenzuarbeiten, wenn er in schwere Zeiten geraten war.


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