Schrauben und Muttern der Leihreihe: Deckungsgrad für Schuldendienst (DSCR)

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Unternehmen, die kredite für immobilien und andere langfristige vermögenswerte suchen, sollten mit der berechnung ihres schuldendienstabdeckungsgrads (dscr) vertraut sein, der ein wesentlicher finanzieller benchmark-kreditgeber darstellt, anhand dessen die fähigkeit eines kreditnehmers zur rückzahlung eines kredits ermittelt wird

Für Unternehmer ist es wichtig, verschiedene finanzielle Benchmarks zu verstehen, die von Kreditgebern zur Bewertung des Risikos eines Darlehens für Ihr Unternehmen verwendet werden. Es gibt viele Kennzahlen, die Kreditgeber bewerten, aber wenn es um den Kauf von Immobilien und langfristigen Vermögenswerten geht, ist der Schuldendienstabdeckungsgrad (DSCR) möglicherweise der kritischste.

DSCR ist das Verhältnis der Schulden, die Ihr Unternehmen derzeit hat und wird, wenn das vorgeschlagene Darlehen gewährt wird, zum Nettoergebnis Ihres Unternehmens (NOI). Diese Kennzahl wird typischerweise jährlich gemessen und projiziert. Es ist eine effektive Messung der Fähigkeit Ihres Unternehmens, das vorgeschlagene Darlehen zurückzuzahlen.

Bevor Sie den DSCR berechnen können, müssen Sie zuerst NOI berechnen.

Der erste Teil des Verständnisses von NOI ist das Ergebnis der gesamten Gesellschaft, sobald das vorgeschlagene Darlehen gewährt wurde, abzüglich der Betriebskosten, die das Unternehmen derzeit hat, abzüglich der vorgeschlagenen Betriebskosten. Hier ist ein Beispiel für eine NOI-Berechnung:



Bruttoeinkommen



Laufendes Einkommen


$1,000,000.


Zusatzeinkommen nach Darlehen


$500,000.


Eventualbeihilfe (5%)


(75,000)


Projiziertes Bruttoeinkommen


$1,425,000.




Betriebsaufwand1,2



Kosten der verkauften Waren


$926,250.


Vertrieb, Allgemeines und Verwaltung


$285,000.


Geschäftsaufwand


$,1211,250.


Nettoergebnis (NOI)


$213,750.


1 Die Betriebskostenkategorien wurden zum besseren Verständnis vereinfacht.
2 Zinsaufwendungen sind in den NOI-Berechnungen nicht enthalten.

Nachdem Sie Ihre NOI berechnet haben, müssen Sie Ihre aktuellen und vorgeschlagenen Beträge für die Rückzahlung des Darlehens berechnen (Schuldendienst).



Derzeitiges Darlehen



Kreditsaldo (noch 26 Monate verfügbar)


$66,170.


Monatliche Bezahlung


$2,545.


Jährliche Zahlung insgesamt


$30,540.




Darlehensvorschlag (10 Jahre, 120 Monate)



Darlehensbetrag


$925,500.


Zinssatz: 8,25%



Monatliche Bezahlung


$11,351.50.


Jährliche Zahlung insgesamt


$136,218.




Summe aller Darlehensrückzahlungen


$166,758.


Hier ist die DSCR-Berechnung: NOI / Annual Debt Service = DSCR

In unserem Beispiel sieht die Berechnung folgendermaßen aus: 213,750 / 166,758 = 1.28

Eine DSCR von 1,0 bedeutet, dass das Unternehmen für den jährlichen Schuldendienst genau so viel Geld zur Verfügung hat, wie es benötigt. Manchmal wird dies als "Breakeven" bezeichnet.

Im heutigen Klima streben die Kreditgeber nach einer DSCR von mindestens 1,25. In meinem obigen Beispiel leistet das Darlehen „Schuldendienst“, ist aber am sehr niedrigen Ende der Akzeptanz. Einige Kreditgeber ziehen ein Darlehen in Betracht, wenn der DSCR-Wert unter 1,25 liegt. Es müssen jedoch starke mildernde Umstände vorliegen, wie z. B. sehr starke persönliche Garanten oder andere Fakten über das Geschäft und das Darlehen, die den niedrigen DSCR-Wert verringern.


Sam Thacker ist Partner bei Business Finance Solutions in Austin, Texas.

Sie können sich direkt an Sam wenden: [email protected]

oder folge ihm auf Twitter: SMBfinance

EXTRA: Wenn Sie Fragen zu Sam bezüglich der Unternehmensfinanzierung, des Kreditmarktes und ähnlichen Fragen haben, senden Sie bitte eine E-Mail. Ihre Fragen werden aufgezeichnet und Sam beantwortet die besten Fragen Fragen Sie den Experten Podcast-Show.

Für Unternehmer ist es wichtig, verschiedene finanzielle Benchmarks zu verstehen, die von Kreditgebern zur Bewertung des Risikos eines Darlehens für Ihr Unternehmen verwendet werden. Es gibt viele Kennzahlen, die Kreditgeber bewerten, aber wenn es um den Kauf von Immobilien und langfristigen Vermögenswerten geht, ist der Schuldendienstabdeckungsgrad (DSCR) möglicherweise der kritischste.

DSCR ist das Verhältnis der Schulden, die Ihr Unternehmen derzeit hat und wird, wenn das vorgeschlagene Darlehen gewährt wird, zum Nettoergebnis Ihres Unternehmens (NOI). Diese Kennzahl wird typischerweise jährlich gemessen und projiziert. Es ist eine effektive Messung der Fähigkeit Ihres Unternehmens, das vorgeschlagene Darlehen zurückzuzahlen.

Bevor Sie den DSCR berechnen können, müssen Sie zuerst NOI berechnen.

Der erste Teil des Verständnisses von NOI ist das Ergebnis der gesamten Gesellschaft, sobald das vorgeschlagene Darlehen gewährt wurde, abzüglich der Betriebskosten, die das Unternehmen derzeit hat, abzüglich der vorgeschlagenen Betriebskosten. Hier ist ein Beispiel für eine NOI-Berechnung:





































Bruttoeinkommen



Laufendes Einkommen


$1,000,000.


Zusatzeinkommen nach Darlehen


$500,000.


Eventualbeihilfe (5%)


(75,000)


Projiziertes Bruttoeinkommen


$1,425,000.




Betriebsaufwand1,2



Kosten der verkauften Waren


$926,250.


Vertrieb, Allgemeines und Verwaltung


$285,000.


Geschäftsaufwand


$,1211,250.


Nettoergebnis (NOI)


$213,750.


1 Die Betriebskostenkategorien wurden zum besseren Verständnis vereinfacht.
2 Zinsaufwendungen sind in den NOI-Berechnungen nicht enthalten.

Nachdem Sie Ihre NOI berechnet haben, müssen Sie Ihre aktuellen und vorgeschlagenen Beträge für die Rückzahlung des Darlehens berechnen (Schuldendienst).








































Derzeitiges Darlehen



Kreditsaldo (noch 26 Monate verfügbar)


$66,170.


Monatliche Bezahlung


$2,545.


Jährliche Zahlung insgesamt


$30,540.




Darlehensvorschlag (10 Jahre, 120 Monate)



Darlehensbetrag


$925,500.


Zinssatz: 8,25%



Monatliche Bezahlung


$11,351.50.


Jährliche Zahlung insgesamt


$136,218.




Summe aller Darlehensrückzahlungen


$166,758.


Hier ist die DSCR-Berechnung: NOI / Annual Debt Service = DSCR

In unserem Beispiel sieht die Berechnung folgendermaßen aus: 213,750 / 166,758 = 1.28

Eine DSCR von 1,0 bedeutet, dass das Unternehmen für den jährlichen Schuldendienst genau so viel Geld zur Verfügung hat, wie es benötigt. Manchmal wird dies als "Breakeven" bezeichnet.

Im heutigen Klima streben die Kreditgeber nach einer DSCR von mindestens 1,25. In meinem obigen Beispiel leistet das Darlehen „Schuldendienst“, ist aber am sehr niedrigen Ende der Akzeptanz. Einige Kreditgeber ziehen ein Darlehen in Betracht, wenn der DSCR-Wert unter 1,25 liegt. Es müssen jedoch starke mildernde Umstände vorliegen, wie beispielsweise sehr starke persönliche Garanten oder andere Fakten über das Geschäft und das Darlehen, die den niedrigen DSCR-Wert verringern.

Sam Thacker ist Partner in Austin, Texas Business Finance-Lösungen.

Sie können sich direkt an Sam wenden: [email protected]

oder folge ihm auf Twitter: SMBfinance

EXTRA: Wenn Sie Fragen zu Sam bezüglich der Unternehmensfinanzierung, des Kreditmarktes und ähnlichen Fragen haben, bitte eine E-Mail senden. Ihre Fragen werden aufgezeichnet und Sam beantwortet die besten Fragen Fragen Sie den Experten Podcast-Show.


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