Refinanzierung Ihrer kommerziellen Hypothek

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Die entscheidung, ein gewerbeimmobilienkredit zu refinanzieren, ähnelt der refinanzierung ihres eigenheims. Dies ist mit erheblichen kosten verbunden, gehen sie daher sorgfältig vor.

Wenn die Zinssätze auf historischen Tiefstständen liegen, denken Sie wahrscheinlich darüber nach, Ihr Haus zu refinanzieren. Vergessen Sie jedoch nicht die Hypothek in Ihrem Büro, Geschäft oder Lager. Der Bankensitz kann für Unternehmen, die Hypotheken tragen, die noch vor wenigen Jahren gemacht wurden, einen Silbermantel haben.

Bevor Sie sich zu sehr aufregen, ist dies keine Gelegenheit, jedes Darlehen, das Ihr Unternehmen hat, zu refinanzieren. In der Tat können viele Unternehmenskredite nicht refinanziert werden. Kreditlinien beispielsweise verlangen in der Regel einen variablen Zinssatz, so dass sie bereits von insgesamt niedrigeren Zinssätzen profitieren. Die Refinanzierungsmöglichkeiten beschränken sich auf festverzinsliche Kredite, die typischerweise für Vermögenswerte wie Immobilien verwendet werden, die auch als gewerbliche Hypotheken oder in seltenen Fällen für Asset-Backed-Kredite bezeichnet werden.

Wie soll ich entscheiden?

Die Entscheidung, ein Gewerbeimmobilienkredit zu refinanzieren, ähnelt der Refinanzierung Ihres Eigenheims. Es gibt erhebliche Kosten, also die monatlichen Einsparungen gegenüber den Vorleistungen abwägen.

Brauchen Sie eine Faustregel? Wenn Sie Ihre Rate um 1 Prozent senken können und planen, Ihre Immobilie länger als drei Jahre zu behalten, lohnt sich dies wahrscheinlich. Größere Kredite generieren natürlich größere Einsparungen. Bestimmen Sie die Einzelheiten, um sicherzugehen, und berücksichtigen Sie diese Ausgaben, wenn Sie dies tun:

  • Bewertung: Jede Immobilie, die eine Sicherheit für ein Darlehen darstellt, muss neu bewertet werden. Die Kosten für eine kommerzielle Beurteilung sind erheblich höher als für eine Beurteilung in einem Wohnbereich. Planen Sie, 2.000 bis 4.000 USD für die Beurteilung auszugeben.
  • Abschlusskosten: Wenn Sie einen Anwalt benötigen, um das Darlehen in Ihrem Bundesstaat zu schließen, rechnen Sie mit einer weiteren Gebühr von 1.000 USD. Sie können zwar nach unten verhandeln, aber die meisten Anwälte verlangen für gewerbliche Kredite mehr als für Wohnhypotheken.
  • Gründungsgebühren: Banken tun sich heutzutage schwer, um Einnahmen zu erzielen. Daher wird bei den meisten eine "Ursprungsgebühr" von einem halben Prozent bis einem Prozent anfallen. Dies ist einfach eine Gebühr, die die Kosten für die Einrichtung Ihres neuen Darlehens ausgleicht. Es kann verhandelbar sein: Angebote von mehreren Banken zu bekommen, ist der beste Weg, um auf sie zu verzichten.
  • Inspektionen, Umfragen, Titelsuchen, Versicherungen und mehr: Sprechen Sie mit Ihrem Bankier im Voraus über diese verschiedenen Gebühren und Ausgaben. Bitten Sie die Bank, einen Kostenvoranschlag für alle erforderlichen Ausgaben zu erstellen und die vor dem Abschluss fälligen Kosten festzulegen, die in das Darlehen aufgenommen werden können.
  • Zeit: Vergessen Sie nicht, dass Ihre Zeit (und die Ihrer Mitarbeiter) von Wert ist. Sie werden 20 bis 40 Stunden damit verbringen, eine Refinanzierung durchzuführen, und mehr, wenn es Probleme gibt.

Für eine schnelle Berechnung berechnen Sie die Gesamtkosten für die Refinanzierung mit 10.000 USD plus 1 Prozent des Darlehenswertes. Bei einem Darlehen in Höhe von einer Million US-Dollar handelt es sich um insgesamt 20.000 US-Dollar oder um das, was Sie über zwei Jahre an Zinsen sparen, wenn Sie die Zinssätze um 1 Prozent senken. Ebenso würde es drei Jahre dauern, bis der Kreditbetrag nur 500.000 US-Dollar beträgt.

Hüte dich vor den Kriterien

Zwei Hindernisse könnten Ihrer Refinanzierung im Wege stehen: niedrigere Immobilienwerte und mangelnder Cashflow. Im Bankerjargon heißt das "angemessene Sicherheit" und eine gute "Deckung durch Schuldendienst".

Der Sicherheitenwert ist leicht genug zu verstehen: Ihre Immobilie muss mehr beurteilen, als Sie ausleihen möchten. Erkundigen Sie sich bei einem örtlichen Immobilienmakler, bevor Sie Geld für eine teure Beurteilung ausgeben.

Das zweite Kriterium, der Verschuldungsgrad, ist einfacher als es klingt. Am Ende eines jeden Monats müssen Sie mehr Geld übrig haben, als Sie zur Rückzahlung des Kredits benötigen. Wieviel ist genug? Im Allgemeinen multiplizieren Sie die Darlehenszahlung mit 1,25, um eine Benchmark zu erhalten. Wenn Sie jetzt die Zahlung vornehmen (zu einem höheren Satz), stehen die Chancen gut, dass Sie die erforderliche Deckungsquote zum niedrigeren Zinssatz erreichen.


David Worrell ist ein lebenslanger Serienunternehmer, der Unternehmer auch in Strategie- und Finanzierungsfragen begleitet.

Wenn die Zinssätze auf historischen Tiefstständen liegen, denken Sie wahrscheinlich über die Refinanzierung Ihres Eigenheims nach. Vergessen Sie jedoch nicht die Hypothek in Ihrem Büro, Geschäft oder Lager. Der Bankensitz kann für Unternehmen, die Hypotheken tragen, die noch vor wenigen Jahren gemacht wurden, einen Silbermantel haben.

Bevor Sie sich zu sehr aufregen, ist dies keine Gelegenheit, jedes Darlehen, das Ihr Unternehmen hat, zu refinanzieren. In der Tat können viele Unternehmenskredite nicht refinanziert werden. Kreditlinien beispielsweise verlangen in der Regel einen variablen Zinssatz, so dass sie bereits von insgesamt niedrigeren Zinssätzen profitieren. Die Refinanzierungsmöglichkeiten beschränken sich auf festverzinsliche Kredite, die typischerweise für Vermögenswerte wie Immobilien verwendet werden, die auch als gewerbliche Hypotheken oder in seltenen Fällen für Asset-Backed-Kredite bezeichnet werden.

Wie soll ich entscheiden?

Die Entscheidung, ein Gewerbeimmobilienkredit zu refinanzieren, ähnelt der Refinanzierung Ihres Eigenheims. Es gibt erhebliche Kosten, also die monatlichen Einsparungen gegenüber den Vorleistungen abwägen.

Brauchen Sie eine Faustregel? Wenn Sie Ihre Rate um 1 Prozent senken können und planen, Ihre Immobilie länger als drei Jahre zu behalten, lohnt sich dies wahrscheinlich. Größere Kredite generieren natürlich größere Einsparungen. Bestimmen Sie die Einzelheiten, um sicherzugehen, und berücksichtigen Sie diese Ausgaben, wenn Sie dies tun:

  • Bewertung: Jede Immobilie, die eine Sicherheit für ein Darlehen darstellt, muss neu bewertet werden. Die Kosten für eine kommerzielle Beurteilung sind erheblich höher als für eine Beurteilung in einem Wohnbereich. Planen Sie, 2.000 bis 4.000 USD für die Beurteilung auszugeben.
  • Abschlusskosten: Wenn Sie einen Anwalt benötigen, um das Darlehen in Ihrem Bundesstaat zu schließen, rechnen Sie mit einer weiteren Gebühr von 1.000 USD. Sie können zwar nach unten verhandeln, aber die meisten Anwälte verlangen für gewerbliche Kredite mehr als für Wohnhypotheken.
  • Gründungsgebühren: Banken tun sich heutzutage schwer, um Einnahmen zu erzielen. Daher wird bei den meisten eine "Ursprungsgebühr" von einem halben Prozent bis einem Prozent anfallen. Dies ist einfach eine Gebühr, die die Kosten für die Einrichtung Ihres neuen Darlehens ausgleicht. Es kann verhandelbar sein: Angebote von mehreren Banken zu bekommen, ist der beste Weg, um auf sie zu verzichten.
  • Inspektionen, Umfragen, Titelsuchen, Versicherungen und mehr: Sprechen Sie mit Ihrem Bankier im Voraus über diese verschiedenen Gebühren und Ausgaben. Bitten Sie die Bank, einen Kostenvoranschlag für alle erforderlichen Ausgaben zu erstellen und die vor dem Abschluss fälligen Kosten festzulegen, die in das Darlehen aufgenommen werden können.
  • Zeit: Vergessen Sie nicht, dass Ihre Zeit (und die Ihrer Mitarbeiter) von Wert ist. Sie werden 20 bis 40 Stunden damit verbringen, eine Refinanzierung durchzuführen, und mehr, wenn es Probleme gibt.

Für eine schnelle Berechnung berechnen Sie die Gesamtkosten für die Refinanzierung mit 10.000 USD plus 1 Prozent des Darlehenswertes. Bei einem Darlehen in Höhe von einer Million US-Dollar handelt es sich um insgesamt 20.000 US-Dollar oder um das, was Sie über zwei Jahre an Zinsen sparen, wenn Sie die Zinssätze um 1 Prozent senken. Ebenso würde es drei Jahre dauern, bis der Kreditbetrag nur 500.000 US-Dollar beträgt.

Hüte dich vor den Kriterien

Zwei Hindernisse könnten Ihrer Refinanzierung im Wege stehen: niedrigere Immobilienwerte und mangelnder Cashflow. Im Bankerjargon heißt das "angemessene Sicherheit" und eine gute "Deckung durch Schuldendienst".

Der Sicherheitenwert ist leicht genug zu verstehen: Ihre Immobilie muss mehr beurteilen, als Sie ausleihen möchten. Erkundigen Sie sich bei einem örtlichen Immobilienmakler, bevor Sie Geld für eine teure Beurteilung ausgeben.

Das zweite Kriterium, der Verschuldungsgrad, ist einfacher als es klingt. Am Ende eines jeden Monats müssen Sie mehr Geld übrig haben, als Sie zur Rückzahlung des Kredits benötigen. Wieviel ist genug? Im Allgemeinen multiplizieren Sie die Darlehenszahlung mit 1,25, um eine Benchmark zu erhalten. Wenn Sie jetzt die Zahlung vornehmen (zu einem höheren Satz), stehen die Chancen gut, dass Sie die erforderliche Deckungsquote zum niedrigeren Zinssatz erreichen.


David Worrell ist ein lebenslanger Serienunternehmer, der Unternehmer auch in Strategie- und Finanzierungsfragen begleitet.


Video: Blankokredit [Deutsch]


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