§ 1250 - Rücknahmeregeln für Immobilien

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Vor 1986 für wohngebäude und 1981 für nichtwohnimmobilien war die steuergesetzgebung der beste freund der immobilienbranche. Bei beschleunigten abschreibungen und unbegrenzter verwendung von mietverlusten zum ausgleich sonstiger ordentlicher erträge könnten sie leerstandsfaktoren von 50% oder mehr haben und trotzdem einen gewinn nach steuern erzielen. Das steuerreformgesetz von 1986 änderte dies alles mit katastrophalen auswirkungen auf die immobilienpreise. Hier in texas fiel das gesetz von 1986 mit gesunkenen ölpreisen zusammen, und die immobilienwerte sanken - in vielen fällen auf die hälfte oder weniger ihres wertes vor 1986. Wenn sie heu

Vor 1986 für Wohngebäude und 1981 für Nichtwohnimmobilien war die Steuergesetzgebung der beste Freund der Immobilienbranche. Bei beschleunigten Abschreibungen und unbegrenzter Verwendung von Mietverlusten zum Ausgleich sonstiger ordentlicher Erträge könnten Sie Leerstandsfaktoren von 50% oder mehr haben und trotzdem einen Gewinn nach Steuern erzielen.

Das Steuerreformgesetz von 1986 änderte dies alles mit katastrophalen Auswirkungen auf die Immobilienpreise. Hier in Texas fiel das Gesetz von 1986 mit gesunkenen Ölpreisen zusammen, und die Immobilienwerte sanken - in vielen Fällen auf die Hälfte oder weniger ihres Wertes vor 1986.

Wenn Sie heute eine Immobilie erwerben, können Sie im Gegensatz zur beschleunigten Abschreibung nur eine lineare Abschreibung verwenden. und die Erholungszeiten sind lang - 27,5 Jahre für Wohngebäude und 39 Jahre für Nichtwohngebäude. [Sie können jedoch die Kostentrennung verwenden, um bestimmte Gebäudekomponenten über einen Erholungszeitraum von 3, 5 oder 7 Jahren abzuschätzen, und zwar durch beschleunigte Abschreibung - ich werde die Kostentrennung in einem späteren Blogeintrag behandeln.]

Abschnitt 1250 wurde ursprünglich vor 1986 eingeführt, als Immobilienbesitzer die Vorteile einer beschleunigten Kostendeckung in Anspruch nahmen. Die Gründe für Abschnitt 1250 waren die gleichen wie für Abschnitt 1245 (siehe Blogeintrag vom 7. August). Die Regeln schreiben vor, dass Gewinne aus Immobilien als ordentliches Einkommen einzustufen sind, sofern die Abschreibung über die Grenze hinausgeht. Da die lineare Abschreibung seit 1986 die einzige zulässige Abschreibungsart ist, gelten die Regeln für die Rücknahme nur für Immobilien, die vor 1986 in Betrieb genommen wurden, gemäß den alten ACRS-Regeln (für gewerbliche Immobilien gilt die Rücknahme von § 1250 für in Betrieb genommene Immobilien vor 1981). Diese Grundregeln sind ziemlich einfach zu verstehen und wirken sich nicht auf so viele Immobilien aus, die 2006 abgeschrieben wurden.

Aber warten Sie, es gibt noch mehr: Die Gewinne der "nicht zurückgeholten" Section 1250 - das heißt Immobiliengewinne aufgrund von linearen Abschreibungen - haben ihre eigenen Steuersätze von 25% oder 15% (abhängig von der Steuerklasse des Eigentümers) als die Kapitalgewinnsätze von 5% bis 15%. Es ist wichtig zu wissen, dass diese Sondersteuersätze nicht für Gewinne gelten, die ausschließlich auf die Wertsteigerung einer Immobilie zurückzuführen sind - sie gelten nur für Gewinne, die aus Abschreibungen resultieren. Sie müssen sich nie um die Regeln des Abschnitts 1250 kümmern, wenn nur Land betroffen ist, da Land nicht abgeschrieben werden kann.

Hier ist ein Beispiel:

2006 verkauft Susan ihr Haus für 150.000 US-Dollar. Sie kaufte das Haus vor vier Jahren für 100.000 US-Dollar und nahm Abschreibungsbeträge von 2885 US-Dollar für das als Büro genutzte Haus in Anspruch (dies würde den Büroteil von Susans Wohnimmobilien zu Nichtwohngebäuden machen). Susan hat einen Gewinn von 52.885 USD (ihre angepasste Basis ist 100.000 USD - 2885 USD = 97.115 USD). Keiner der Gewinne unterliegt der Wiedereinnahme von Abschnitt 1250, da die Liegenschaft nach 1981 in Betrieb genommen wurde. Bei 2885 US-Dollar handelt es sich jedoch um einen nicht errungenen Gewinn von 1250. Wenn sich Susan in der 28% -igen Steuerklasse befindet, beträgt ihr Steuersatz für den Gewinn von 2885 USD 721,25 USD (25% von 2885 USD). Der Rest von Susans Gewinn ist ausgeschlossen, da das Haus Susans Hauptwohnsitz war.

Vor 1986 für Wohngebäude und 1981 für Nichtwohnimmobilien war die Steuergesetzgebung der beste Freund der Immobilienbranche. Bei beschleunigten Abschreibungen und unbegrenzter Verwendung von Mietverlusten zum Ausgleich sonstiger ordentlicher Erträge könnten Sie Leerstandsfaktoren von 50% oder mehr haben und trotzdem einen Gewinn nach Steuern erzielen.

Das Steuerreformgesetz von 1986 änderte dies alles mit katastrophalen Auswirkungen auf die Immobilienpreise. Hier in Texas fiel das Gesetz von 1986 mit gesunkenen Ölpreisen zusammen, und die Immobilienwerte sanken - in vielen Fällen auf die Hälfte oder weniger ihres Wertes vor 1986.

Wenn Sie heute eine Immobilie erwerben, können Sie im Gegensatz zur beschleunigten Abschreibung nur eine lineare Abschreibung verwenden. und die Erholungszeiten sind lang - 27,5 Jahre für Wohngebäude und 39 Jahre für Nichtwohngebäude. [Sie können jedoch die Kostentrennung verwenden, um bestimmte Gebäudekomponenten über einen Erholungszeitraum von 3, 5 oder 7 Jahren abzuschätzen, und zwar durch beschleunigte Abschreibung - ich werde die Kostentrennung in einem späteren Blogeintrag behandeln.]

Abschnitt 1250 wurde ursprünglich vor 1986 eingeführt, als Immobilienbesitzer die Vorteile einer beschleunigten Kostendeckung in Anspruch nahmen. Die Gründe für Abschnitt 1250 waren die gleichen wie für Abschnitt 1245 (siehe Blogeintrag vom 7. August). Die Regeln schreiben vor, dass Gewinne aus Immobilien als ordentliches Einkommen einzustufen sind, sofern die Abschreibung über die Grenze hinausgeht. Da die lineare Abschreibung seit 1986 die einzige zulässige Abschreibungsart ist, gelten die Regeln für die Rücknahme nur für Immobilien, die vor 1986 in Betrieb genommen wurden, gemäß den alten ACRS-Regeln (für gewerbliche Immobilien gilt die Rücknahme von § 1250 für in Betrieb genommene Immobilien vor 1981). Diese Grundregeln sind ziemlich einfach zu verstehen und wirken sich nicht auf so viele Immobilien aus, die 2006 abgeschrieben wurden.

Aber warten Sie, es gibt noch mehr: Die Gewinne der "nicht zurückgeholten" Section 1250 - das heißt Immobiliengewinne aufgrund von linearen Abschreibungen - haben ihre eigenen Steuersätze von 25% oder 15% (abhängig von der Steuerklasse des Eigentümers) als die Kapitalgewinnsätze von 5% bis 15%. Es ist wichtig zu wissen, dass diese Sondersteuersätze nicht für Gewinne gelten, die ausschließlich auf die Wertsteigerung einer Immobilie zurückzuführen sind - sie gelten nur für Gewinne, die aus Abschreibungen resultieren. Sie müssen sich nie um die Regeln des Abschnitts 1250 kümmern, wenn nur Land betroffen ist, da Land nicht abgeschrieben werden kann.

Hier ist ein Beispiel:

2006 verkauft Susan ihr Haus für 150.000 US-Dollar. Sie kaufte das Haus vor vier Jahren für 100.000 US-Dollar und nahm Abschreibungsbeträge von 2885 US-Dollar für das als Büro genutzte Haus in Anspruch (dies würde den Büroteil von Susans Wohnimmobilien zu Nichtwohngebäuden machen). Susan hat einen Gewinn von 52.885 USD (ihre angepasste Basis ist 100.000 USD - 2885 USD = 97.115 USD). Keiner der Gewinne unterliegt der Wiedereinnahme von Abschnitt 1250, da die Liegenschaft nach 1981 in Betrieb genommen wurde. Bei 2885 US-Dollar handelt es sich jedoch um einen nicht errungenen Gewinn von 1250. Wenn sich Susan in der 28% -igen Steuerklasse befindet, beträgt ihr Steuersatz für den Gewinn von 2885 USD 721,25 USD (25% von 2885 USD). Der Rest von Susans Gewinn ist ausgeschlossen, da das Haus Susans Hauptwohnsitz war.


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