Nutzung Ihrer Gewerbeimmobilien für das Working Capital

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Normalerweise ist es nicht ratsam, eigenkapital in immobilien einzusetzen, um kurzfristiges betriebskapital bereitzustellen. Es macht sinn, zu verstehen, wann es keine andere alternative gibt oder wenn ein unternehmen eine mischung aus kurz- und langfristiger kreditstrukturierung benötigt, die mobilisierungskosten wie einstellung, schulung und den start großer neuer, rentabler projekte umfasst und wesentlich mehr forderungen trägt.

Auf Nachfrage empfehle ich fast immer, kurzfristige Vermögenswerte zu finanzieren, um den kurzfristigen Bargeldbedarf und langfristige Vermögenswerte für langfristige Bedürfnisse abzudecken. Im Allgemeinen ist es nicht ratsam, langfristige Vermögenswerte zur Bereitstellung von kurzfristigen Zahlungsmitteln, insbesondere von Betriebskapital, zu verwenden. Es gibt jedoch Zeiten, in denen diese Regel aufgehoben werden muss.

Das Betriebskapital wird immer als kurzfristiger Vermögenswert betrachtet. Sie dient zur Begleichung kurzfristiger Verbindlichkeiten wie Gehaltsabrechnungen, Verbindlichkeiten, Langfristgeldzahlungen und Kauf von Lagerbeständen. Langfristige Vermögenswerte wie Immobilien und Ausrüstung werden normalerweise für einen Zeitraum von mehr als 12 Monaten finanziert. Bei Immobilien sind 15 - 30 Jahre üblich. Für bestimmte Arten von langlebigen Geräten oder Maschinen ist ein Finanzierungszeitraum von 15 Jahren keine Seltenheit.

Es ist sinnvoll, die Nutzung von Eigenkapital in Immobilien oder Ausrüstungen in Betracht zu ziehen, wenn es einfach keinen anderen Weg gibt, um Betriebskapital zu erhalten. Der positive Aspekt dabei ist, dass das Betriebskapital über einen langen Zeitraum zurückgezahlt wird, was die Zahlungen niedrig hält, aber der Nachteil ist, dass Sie nur eine einmalige Geldzufuhr erhalten, um Betriebskapital zu werden, gegenüber einer Kreditlinie oder einem Factoring, das einem Unternehmen ermöglicht Bargeld ziehen und zurückzahlen, wenn der Umsatz steigt und fällt.

Manchmal ist eine Kombination aus der Refinanzierung von Immobilien und der Verwendung einer Factoring- oder Bankkreditlinie zur Restrukturierung anderer langfristiger Schulden und zur Bereitstellung von Betriebskapital am sinnvollsten.

Hier ist ein Beispiel:

XYZ Manufacturing ist ein Präzisionsmetallherstellungsunternehmen, das die Öl-, Gas- und Petrochemie in der Region Houston bedient. Ihr Jahresumsatz beträgt 6 Millionen US-Dollar und sie sind seit 10 Jahren profitabel. Sie besitzen 15 Hektar Land und Fertigungsstätten in der Nähe des Houston-Schiffskanals. Sie besitzen dieses Land frei und klar. Die Immobilie hat einen Wert von 1,9 Millionen US-Dollar. Sie haben Bankguthaben von 175.000 USD und Forderungen von 750.000 USD. Sie haben keine Kreditlinie und keine anderen Schulden als kurzfristige Verbindlichkeiten in Höhe von 475.0000 USD.

XYZ hat die Möglichkeit, sein Geschäft zu verdoppeln, wenn die Fabrikation für ein großes petrochemisches Unternehmen beginnt. XYZ freut sich über die Gelegenheit, ist jedoch nervös, dass bei einem Abschwung in ihrer Branche einige oder alle dieser zusätzlichen Arbeiten wegfallen könnten. Sie wollen keine großen langfristigen Schulden aufnehmen, um die neue Arbeit zu erledigen. Die Margen von XYZ werden gut sein und sie verfügen über bestehende Anlagenkapazitäten, um die neuen Arbeiten zu erledigen, müssen jedoch 55 neue Mitarbeiter einstellen und eine zweite Schicht beginnen.

XYZ zog ein SBA-Darlehen in Betracht, hielt jedoch die anfänglichen Erst- und Darlehensgarantiegebühren für zu hoch und das SBA-Darlehen müsste viel größer sein, als sie aufnehmen wollten. Sie fanden eine Bank, die bereit war, die bestehenden Grundstücke und Anlagen 30 Jahre lang bei 7,75% zu refinanzieren, wobei keine Vorab-Gebühren oder Abschlusskosten anfielen, abgesehen von einem Beurteilungs- und Umweltbericht, den die SBA ebenfalls wollte. XYZ beschloss, konservativ zu sein, und nahm nur 600.000 USD gegen das Land auf, das mit fast 2,0 Millionen USD bewertet wurde. Dieses Geld würde für die Einstellung und Ausbildung neuer Arbeitskräfte sowie für die Mobilisierung der neuen Arbeit zur Verdopplung der Einnahmen verwendet. XYZ war der Ansicht, dass ihre Forderungen auf etwas mehr als 1,5 Millionen US-Dollar anwachsen würden, da der neue Kunde weniger zahlen würde als seine bestehenden Kunden. Ihre Bank war bereit, ihnen eine traditionelle Kreditlinie in Höhe von 500.000 USD zu gewähren, aber die Eigentümer wünschten sich mehr Polster. Daher entschieden sie sich für ein Factoring-Programm der Bank und richteten eine Kreditlinie in Höhe von 1,6 Millionen USD ein. Diese Kreditlinie würde teilweise in Anspruch genommen, um die wachsenden Forderungen und Rohstoffe zu bewältigen, die ebenfalls erheblich wachsen würden. Ihr Stahllieferant bot ihnen einen Skonto von 1,5% an, wenn sie bei Lieferung zahlten.

Zusammenfassend wurde festgehalten, dass das Eigenkapital in den Immobilien zur Finanzierung der Mobilisierungskosten verwendet wurde und eine wesentlich höhere Sicherheitsmarge als die von XYZ verwendete war. Die Factoring-Kreditlinie würde verwendet werden, um sicherzustellen, dass alle Verbindlichkeiten so bezahlt werden, dass ein sofortiger Zahlungsabschlag gewährleistet wird. Stahl sollte gegen Nachnahme gekauft werden, um einen Rabatt von 1,5% zu erhalten. Das Nettoergebnis dieser Finanzierungsstruktur führte zu einer großen, sich selbst liquidierenden Kreditlinie, die sich mit Stahlrabatten bezahlt machte, und das Eigenkapital an den Immobilien stellte ausreichend Geld bereit, damit die Eigentümer Fertigungspersonal in einem Markt, in dem sich dieses Personal befindet, gewinnen, einstellen und schulen können sind knapp.



Sam Thacker ist Partner in Austin, Texas Business Finance-Lösungen.

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EXTRA: Wenn Sie Fragen zu Sam bezüglich der Unternehmensfinanzierung, des Kreditmarktes und ähnlichen Fragen haben, bitte eine E-Mail senden. Ihre Fragen werden aufgezeichnet und Sam beantwortet die besten Fragen Fragen Sie den Experten Podcast-Show.


Video: Vor- und Nachteile von Working Capital, Factoring und Immobilien-P2P


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